城大管理科學系副教授曹國輝﹕市民置業信心新低 不利樓市
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- 城大管理科學系副教授曹國輝表示，港人置業信心指數跌至08年第3季以來新低，顯示港人沒有信心買樓，對樓市不利。 （葉思雅攝）
【明報專訊】城市大學剛公布自2008年第3季開始按季進行的消費者信心指數調查，統籌調查工作的城大管理科學系副教授曹國輝表示，港人對能購買房屋的信心指數近年持續下降，今年第3季度已跌至43.4分新低水平（見圖）。此指數200分為滿分，最高紀錄為2009年第2季的88.2。指數創新低意味市民對現時樓價非常不滿意、相信樓價過高，這對樓市是不利因素，並可能加大政府需要干預樓市的壓力。
預測樓價的傳統指標是物價指數、租金走勢，但其實這些數據可能滯後於樓價。樓盤用家和投資者對樓價的信心對於預測樓價或更有前瞻性。
城大創立的消費者信心指數，研究市民對6個範疇的消費信心。曹國輝指出，指數是市場情緒的指標，綜合指數可反映香港消費者對整個社會經濟發展的信心，綜合指數下還有「購買樓房」指數，從指數高低可推測市民是否滿意樓價。若該指數偏高，表示市民對當下買樓有信心，指數偏低則意味着市民認為樓價已高，不是買樓時機，或者消費者已負擔不起。
港人買樓信心 短期難恢復
曹表示，「信心指數與樓價高低呈相反（的走勢）」。從2008年第3季第一次調查開始，香港人對購置房屋的信心指數拾級而下，至今年初才反彈，最新一季又跌至新低。實際上，這段時期的樓價則是一直攀升。最新一季的指數跌至43.4分新低，反映市民認為短期內沒信心入市，「市民唔comfortable（不舒服）去買樓」，亦預期香港人的信心短期內不會有大恢復。
調查除了研究購置房屋信心，也涉及經濟、就業、物價、生活消費、投資股票。曹指出，樓價與大部分因素正相關（同向變化），但與可買樓的信心卻是負相關（變化方向不同）。六項信心指數之間則基本上存在正相關關係，買樓信心與就業信心關係尤大，當工作不穩，何來信心買樓？雖然「股票先，樓價後」的說法近年短期準確性在減弱，但股價與樓價仍然存在長期正相關。物價上漲，樓價也會上升，兩者也是正相關。
通脹對樓價影響有限
人們常說，通脹推升樓價，曹國輝表示，反映通脹的消費物價指數（CPI）除了考慮變化，也要考慮權重，因為CPI是計算家庭支出的指數，本來住屋支出（租金）就佔逾20％的權重。另外CPI也細分甲、乙、丙三類家庭，研究樓價應主要看收入較高的乙和丙兩個類CPI。綜合消費物價指數（Composite CPI）亦未必準，一般人認為CPI推高樓價，但其實樓價升跌受消費者對樓市的期望的影響多於當時的物價，「好多人買樓唔係冇樓住，只係一種選擇」。
另外，物價上升對樓價影響未必太大，「因為啲嘢貴咗，對有樓嘅人影響，較冇樓或者住公屋嘅人為小」。正如一個茶餐貴5元，對低收入市民影響較大，但對有樓或高收入人士，影響可能只是九牛一毛。
他又指出，如果一個地區以本土經濟消費為主，物價樓價與該地區的經濟的關係會較為密切。香港受外來因素如量化寬鬆（QE）、人民幣升值影響愈來愈大，物價樓價與本土經濟情况的相關性低於以前，雖然三者最終仍然會互相牽動。
現時樓市風險較高
處於「印銀紙」的世代下，曹氏謂，市民普遍有「我唔可以擺現金，一定輸」的心態，因此會尋找投資機會。比較多人選擇投資住宅，因為樓房在港人心目中有較高位置。他續說，一個普通人有閒錢，主要會投資在股票、基金、外幣和樓房。股票及基金近年的表現一般，市民對人民幣以外的投資信心又不大，而據過去經驗，港人總覺得持有磚頭「穩陣」。但他認為，樓市不會長升，「會爆唔出奇」，「無可否認的是，現時買樓面對調整的風險多於過去兩年」。
聯儲局一再表明美國2015年前不會加息，香港大量增加的單位要3年後才可應市，令不少人認為現時入市買樓風險相對小，但曹國輝指出，就算沒有加息，樓市也可能被其他因素引爆。然而，人口老化情况下，人們追求穩定收入，現時股票收息不穩定，旨在買樓收租的人口比例愈來愈高的話，對樓價也有一定支持作用，因此，樓價是高，但不用太悲觀。
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