從市場反應來看，特區政府最新推出的壓抑樓市措施算是有點效用、有點威力，至少沒有多少人再敢說措施「冇料到」或樓價將繼續攀升，反而越來越多人包括地產界人士相信措施會令交投趨向淡靜，會令樓價下跌一成甚至更多。而地產建設商會代表就公開說政府落藥太重，影響地產商賣樓部署。
政府的新措施是否落藥太重，會否令明顯下跌一、兩成還需要一段時間觀察才能確定。但在超低息環境不斷延長、熱錢繼續湧入香港、樓市泡沫越吹越大的情況下，特區政府的確有必要採取比以前更有力、更有針對性的政策，以扭轉樓價長升長有或只升不跌的不合理期望，以改變樓價脫離經濟基調及市民負擔能力的畸形狀態。若果政府繼續袖手旁觀，任由樓價在海外、國內投資者追捧下爆升，香港經濟、社會都將出現重大的危機。
從宏觀及外圍經濟狀況來看，香港現時的處境非常被動及危險。由於歐美日經濟持續疲弱，各國政府又不能倚靠財政政策或基建振興經濟，只能透過中央銀行狂印鈔票、推出QE鼓勵投資及消費。可是零息及量化寬鬆的作用有限，未能有效刺激消費與投資，只能閒置在銀行體系；又或成為投機熱錢四處亂闖，進軍經濟狀況相對較好的新興經濟體如香港。
事實上，過去幾個月來已開始看到資金流入亞太區，令區內貨幣持續上升，令區內的資產市場進一步升溫，其中香港樓市在最近五個星期就屢創新高，樓價拋離九七年高峯超過一成半，而且有繼續上升的趨勢。誰都知道熱錢來得快去得急，來的時候可以很快催生特大資產泡沫，走的時候則可以輕易戳破泡沫，引發重大的金融震盪及經濟危機。九七年的亞洲金融風暴正是各種基金急速撤資的結果。香港沒法影響歐美央行印鈔票，也不能阻止資金流進流出。要在資金氾濫的情況下自保，政府只能多做防禦工事，多堆一些沙包，減低游資熱錢的衝擊，增設外地買家印花稅及提高短期炒樓印花稅可以說是防災自保的必要措施。若果任由樓市泡沫膨脹，到資金突然撤走時，香港將陷入比九七年樓市崩潰更大的危機。
更何況樓價在大量外地、國內買家進場下已明顯跟經濟基調及市民的收入增長脫節，市場更湧現樓價將只升不跌的非理性亢奮情緒。根據政府的統計數字，樓價單在今年已累積上升兩成，遠至屯門、元朗的新樓開價也在每呎一萬元以上，市區大型屋苑更是直撲每呎萬三、四元的高位。這樣的樓價水平及升幅跟只有百分之三、四的家庭收入增長完全不成比例，跟陷於衰退邊緣的實體經濟增長更是背道而馳。若果政府再不出重招，不對症下藥特別是遏制外地投資者的短期炒賣活動，樓價將會如脫韁野馬，難以控制，闖下大禍。
上星期政府公佈新樓市政策前金管局發佈了一則不大起眼的消息，指出今年第三季負資產個案跌至零。換言之，即使在九七年樓價最瘋狂時候入市的買家也已擺脫「樓蟹」的魔咒，收復失地。這樣的變化勢將加劇樓市的亢奮情緒，令更多人包括投資者及用家相信樓價可以擺脫「地心吸力」，樓市可以超越盛衰循環、長升長有。
但是，歷史經驗說明，樓市是有高低盛衰周期的，樓價是有起有跌的。九○年時的日本，大多數人都相信樓價可不斷上升，東京日皇居住的一小片土地已可買起整個加州的土地。○五年時的美國，任何業主都可以藉樓價上升加按再加按，誰也想不到樓價會掉頭下跌。可過不了多久，日本的樓市泡沫爆破了，美國的樓市跌進了泥沼，久久無法復原。
現時香港樓市正處於類似的非理性亢奮中，「樓蟹」變成被遺忘的歷史，再不對症下藥的話，亢奮與狂歡將很快變成沮喪與悲鳴。
盧峯 Apple Daily
