大棋局：2017樓市頭痕？（二） - Mr. Tregunter

■海運大廈的地契性質複雜，2047年後的續契問題可能會很棘手。　資料圖片

假如金管局聽日宣佈銀行可以批100年按揭，樓價就會坐火箭咁飆上去；假如所有物業都唔可以做按揭，樓價立即有大跌壓力。2017年銀行仲批唔批30年按揭？唔知道。但萬一唔批，呢個一定係負面因素。

香港買地冇擁有權，freehold同leasehold好多人都知道，只簡述。簡單?講，freehold即你買?撻地就擁有撻地；leasehold即你買?撻地但冇擁有權，只係同政府租。香港批地係行leasehold，所以除中環聖約翰座堂外，全香港業主其實都係租客，租借自然有期限。

兩個地契年限到期前例：海運大廈及薄扶林花園，先談海運大廈。海運大廈2012年補地價79億元續期21年，有一種睇法認為2047後補地價咪掂。但海運大廈情況較特別，唔適合套用落一般物業。首先，海運大廈?地段類別（lot type）係KPP，即Kowloon Permanent Pier九龍永久碼頭。與住宅、一般工商地段唔同，因撻地包含郵輪碼頭。

當時續契政府批出額外26萬平方呎樓面面積，海運碼頭可發水40%。79億元補地價包含發水。莫講一般住宅小業主冇能力拆?層樓發水，就算工商物業業主有能力拆樓發水，都好難搵到地積比未用盡?地段。九倉（004）當時交還海運碼頭地段畀政府，希望政府額外批出較大?地段。呢種「surrender and regrant of lease」係英國法律常見做法，條件係本身撻地地契年限到期前，主動同政府傾，交出自己撻地，希望政府批新續契年限，或額外再批埋其他地。咁做係希望新續契年限立即生效，唔使等舊契到期先申請搞到一鑊粥。

一般小業主梗係唔會去搞續契??，政府亦唔得閒逐個同你傾。工商物業大業主，如一條街?舖都係佢?，或一棟寫字樓單一業權，理論上地契年限到期前可以同政府傾。但係阿哥，邊個同你講2047後一定行英國法律？（待續）

Mr. Tregunter

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