蘋論：怎能對樓市泡沫視而不見 (作者: 盧峯)
這邊廂，負責管理金融系統風險，避免銀行放貸過度的金管局總裁陳德霖先生說看不通樓市前景，只是強調若果樓市出現泡沫或類似危機，金管局將毫不猶疑的出手。那邊廂，地產代理界老行尊施永青先生狠批金管局「斷錯症、落錯藥」，認為當前香港樓市非常健康，根本不存在泡沫；又指不少樓宇業主已供滿本身物業，沒有負債，樓市不會像其他發達國家那樣因債務過重或利息轉向而大跌。施先生認為，增加土地供應、樓宇供應才是理順樓市的辦法。
管錢的說看不通樓市，擔心可能有泡沫；有員工在前線天天推銷樓宇，促成成交的業內人士則說樓價合理，不存在泡沫。截然不同的兩種看法，哪一個比較切合實際，哪一個比較可信呢？
資產泡沫是甚麼？簡單來說就是指資產價格水平遠遠脫離經濟基本因素，包括供求、回報率、收入水平等，只靠資金熱錢追逐炒賣支持着，沒有甚麼實質的依據。只要市場從不斷升值的憧憬醒過來，只要熱錢轉投其他資產市場或爭相避險，市場的好景可以忽然像泡沫那樣消失，資產價格則跌個四腳朝天。從這些條件來看，當前香港樓市肯定應有泡沫，而且正在不斷膨脹，變得越來越危險。
各項樓價指標都清楚顯示，本地樓價已全面升破九七年時的高位。不管是豪宅、大型屋苑、單幢樓或二手居屋價格都創新高後再創新高。市區屋苑每呎一萬元已不再是甚麼新鮮的消息，而且升勢持續，停也停不了。然而，樓價升破九七年水平絕對是個危險訊號，不能掉以輕心。首先，九七年的樓市是如假包換的泡沫市，當時的樓價遠超合理水平及基本因素，根本站不住腳。到九八年泡沫爆破，樓價連跌近七年，比高峯時貶值七成！現在，樓價不但收復失地，還突破九七年的高位，有的屋苑如太古城更超出一、兩成。這種重回「顛價」或「天價」的情況怎能不讓人擔憂泡沫重臨呢？
超越上班族的負擔能力。不久前美國市場研究公司的調查就發現香港樓價水平已達到一般家庭年收入的十二點六倍，位列全球樓價最難負擔的水平，並打破美國洛杉磯○七年時創下的十一點五倍紀錄。換言之，一般上班族家庭不吃不喝不租屋不生病也要十二年多才能應付高昂的樓價。這樣的高價不是太脫離現實了嗎？更值得注意的是，洛杉磯○七年時正處於美國樓市泡沫的頂峯，樓價也處於長升長有的神話階段。但不到幾個月泡沫爆破，洛杉磯以至整體美國樓市很快就由神話變成悲劇，到現在依然了無起色。香港當前樓價按負擔能力計比泡沫爆破前的洛杉磯更差，更可怕。這只能說明香港樓市也處於泡沫中，隨時有爆破的可能。
要預測樓市泡沫是很困難的事，因為樓市泡沫帶來的好景非常像真，各行各業都受惠，各行各業都因樓市興旺而獲益。○六、○七年時的美國，歐債危機前的西班牙、愛爾蘭，九七年時的香港，九三年時的日本都讓很多人相信樓價持續上升是正常、合理的，沒有誰會質疑；還有不少人對樓市泡沫的警告嗤之以鼻，認為樓市不可能變樣，樓價也不會大跌。直到泡沫爆破，樓價大幅滑落，大家才會忽然清醒過來，明白房地產跟其他資產及商品那樣價格既可大升也可大跌。只是到時便已經太遲了，不管是政府、企業、業主都要忙於收拾泡沫爆破後的殘局。
盧峯
