【明報專訊】筆者上周六參加由《明報》舉辦的兩場樓市研討會，在研討會開始前，即場向到場讀者進行「舉手式」民調，問有多少人認為未來一年樓價會再上升一至兩成。在座讀者約有六成多舉手；認為樓市會牛皮或升幅小於一成者，則約有三成多。問到有多少人會認為樓價未來一年會下跌，兩場研討會中，一共只有三個讀者舉了手。
一年間 好友由極少數變成多數
筆者即場表示，根據「相反理論」，投資市場若出現一面倒的看法，即人人看好，或是人人看淡，市場便可能接近逆轉或重要調整。澳洲會計師公會本周發表了「2013年香港經濟前景信心調查」結果，該機構上個月訪問了211位來自上市公司和跨國企業的財務及會計專業人士，問他們對樓市前景的看法。71%受訪者認為，明年物業市場會有上升的趨勢，遠高於去年只有9%被訪者認為未來一年樓市會續升。
今次調查又顯示，「磚頭」仍是受訪者的投資首選資產類別：25%受訪者表示明年會增加物業投資，近28%會增加手頭現金，24%則會增加股票投資。
調查反映，專業人士看好香港樓市。短短一年間，看好樓市的人由極少數變成大多數。固然，大眾對樓市信心十足會推動樓價，但如上所述，根據相反理論，太多人一面倒看好也可能是樓市的一種警號。而最近有周刊以「80後樓神教炒樓」為題作報道，是否也反映樓市已過熱？
樓市價量背馳 非只因額印
筆者在研討會為大家「降溫」並不是沒有根據的。一個根據是，過去一年樓價屢創新高，但成交卻是一浪低於一浪。如放諸股市，股價愈升愈高，但成交不斷走低，便會被說成是「乾升」，絕對不是好事情。
當然，有一種解釋是，政府約兩年前推出了額外印花稅阻遏短炒，剛買了樓的業主不會隨便放售手上物業，令到盤源欠缺，成交也跟隨萎縮，並導致業主叫價強硬，令樓價愈升愈有。
但也不要忘記，如「量低」全是因額印造成，那應該是當政策一出，成交量在短時間內直插，然後呈「L」形在低位維持，但現在卻是二手樓市交投一浪低於一浪，樓價一浪高於一浪，兩者出現了大背馳（圖）。
美元未必走弱 通脹可變通縮
其實，現在支持樓市主要有兩大因素：一是過往數年新樓供應量偏低；二是因各國要拯救經濟，於是不斷放鬆銀根，甚至推出量化寬鬆措施（QE），以致息率低企。然而，外圍經濟確實惡劣，而最近國際貨幣基金組織（IMF）更是調低多個國家的經濟增長預測，都是值得加以留意。
同時，雖然市民的供樓負擔比率受惠於低息環境，仍未算高至極危險水平，但也要留意新做按揭的供樓年期大大升高，由約10年前只約供15年多，延長至現時超過25年。將來的經濟環境和樓市如果轉差，市民藉延長供樓年期減低每月供款負擔的彈性也將縮小。
另外，不少分析指出，歐美各國放鬆銀根，會令通脹失控而有利樓價，但香港近年通脹率最高也只升至5％多一點，近月通脹率更是回落。而美元指數去年中見底後，也不見QE令美元偏軟。大眾預期QE會令美元長期偏軟，港元因與美元掛鈎也會偏軟，進而期待資產價格受捧，這可能會是個美麗的誤會。
樓市似每隔15年見頂 小心黑天鵝
根據歷史數據，商品價格大約每30至31年會出現周期頂，而今年至明年中，商品價格便是距離上個一周期頂約31年的時候，則一旦整體商品價格回落，通脹有可能變成通縮？如此，香港樓價又會如何？
事實上，過去半世紀的香港樓市，似乎也出現每隔15至16年的見頂周期，比如1967年發生暴動，15年後的1982年，便是中英談判導致股市和樓價急挫，而再過15年，則是1997年發生亞洲金融風暴之後的樓價暴瀉。然則，1997年之後的15年，便是今天的2012年，會否有樓市「黑天鵝」出現，就讓大家拭目以待吧。
歷史常常重演 1929股災可參考
上周六的樓市研討會上的另一講者為清華大學客席教授蔣匡文。他指出，歷史似乎每每重演，比如近一個世紀前，美國於1929年出現股災和大蕭條後，各國貿易保護主義橫行，而近數年自出現金融海嘯後，各國也在進行貨幣戰爭。當年日本侵略中國東北，現在則「購買」釣魚島令地緣政治變得緊張。
1929年股災後，美股曾出現大反彈後再急跌，直至第二次世界大戰才真正走出谷底。而在2007金融海嘯後，美股也大跌，現在重返高位，則最後會否又大挫，甚至各國一樣因經濟及政治問題發生戰爭？若是，則往後數年，不排除全球股市和經濟環境會變得風高浪急，樓市也可能會受影響。
撰文﹕陸振球 Ming Pao
