黃元山稱買樓是Carry Trade一種 文章日期：2012年5月24日
對基金常透過利差交易（carry trade）來作投資，原來以低息按揭買樓，其作用也相似。曾任包括雷曼和瑞銀多間投行高層、現是中大全球政治經濟社會科學碩士課程兼任講師黃元山認為，買樓的carry trade行為，要小心留意息口會否回升所帶來風險。
所謂利差交易，包括以低息借入弱勢貨幣，然後以其購入較高回報的投資工具，藉此賺價又賺息。不過，一旦借入的貨幣轉強或相關息口上升，基金往往便要面對「兩頭蝕」的困境而被迫拆倉，令投資工具的價格短時間內受到極大壓力。
黃元山指出，買樓也可算是carry trade的一種，就是向銀行以低息做按揭，來買入相對高租金回報的物業，尤其值得注意的是，買樓一般只付三成首期，所以有關的carry trade，更是具有槓桿作用的放大利差的槓桿遊戲（leverage interest play），風險也因而加大。但他說：「香港人試過負資產，知道『雙刃劍』，可令你發達，亦都可令你破產。」因此香港人風險意識提高，買樓借貸的槓桿較1997年前的香港，或幾年前的歐美國家的人為少，對樓市算有支持作用。
另外，大眾對樓市看法往往存有謬誤，認為過去樓市大漲小回，便推論樓價必升。黃元山認為，單純看過去的經驗推斷未來結果，是過度簡化，忽略了大市趨勢的背後原因，他說：「唔應該單以過去20年performance（表現），便推斷未來20年performance一樣。」
比方說，金融海嘯後內地政府曾推出4萬億元救市計劃，不少人便以為當地經濟一放緩，政府一定又減息、放水，卻忘記了90年代朱鎔基也曾重手推出宏觀調控，結果不少投資者便捱不過而銷聲匿跡。投資市場有所謂「中值回歸」（median regression）的現象，短時間跑贏大市的基金經理或投資工具，往後反而會回歸平庸，香港樓市近期破頂，但往後卻可能回歸「中值」，變成跑輸。
撰文﹕陸振球
