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30個指標成份屋苑平均樓價走勢圖
土地註冊處成交宗數

2017年10月19日星期四


環球置業生活:國策支持滬樓市火熱


上海為中國四大城市之一,經濟及樓市發展同樣蓬勃。



【東方日報專訊】中央「十三五規劃」將上海定位為「一帶一路」政策下的國際金融及航運中心,利好樓市,今年二月該市住宅成交量逾1.6萬伙,按年急升七成。業界預期,上海人口愈趨密集,其中兩大投資熱選地區徐匯及浦東更是焦點所在,前者位於市內核心地帶,配套完善;後者近年加速拓展城區,升值潛力厚。


上海作為中國經濟核心,早年成立自貿區後,該市加快成為國際金融及全球科技創新中心,吸引世界各地專才與企業進駐;去年中央更決定進一步擴大自貿區,令上海成為長江三角區域對外開放的重要平台。


經濟核心 樓價高昂

中央的「十三五規劃上海地方綱要」中提及,上海將參與和服務國家「一帶一路」政策,帶旺該市各類型產業發展,包括物流業、運輸業、工商業、地產業等,打造上海為新型航運中心,進一步確認國際金融中心地位,具重大意義。


另規劃提出要嚴格控制住宅用地及建築總量,完善基礎建設,常住總人口限於約2,500萬。然而,上海住屋需求強勁下,住宅用地及房屋供應減少,導致地價上升,從而刺激樓價繼續上揚。


近年上海人口愈趨密集,有不少中產人士,當中不乏海外投資客,不同群體對房屋各有需求。不過,與香港樓市發展相若,該市商業中心發達,市區樓價高昂,中國指數研究院數據顯示,上海今年樓價繼續穩步上揚,二月份新型住宅樓價平均每方米逾3.7萬元(人民幣‧下同),按月微升0.22%,按年則升15%。


收緊二套房削需求

萊坊上海董事及研究及諮詢部主管楊悅晨指,上海樓市買賣氣氛熾熱,截至今年二月份,該市新樓成交量已逾1.6萬伙,按年同期急升七成,反映在利好政策帶動下,上海樓市備受支持。


楊氏續說,受惠利好政策,上海樓市仍處量價齊升階段,料今年樓價仍上漲,惟在升幅過急下,市政府早前宣布收緊二套房政策,料短期內削弱買家需求。


由於上海主城區承受能力有限,中心地帶如黃浦、徐匯、靜安及長寧區,均向外擴展。市政府除積極拓展浦東區外,早於十年前已開發閘北和閔行等區,近年更計劃開拓松江及嘉定區,容納未來更多的人口。


徐匯區:高等學府雲集

徐匯區位於上海市核心地帶,東與黃浦、靜安區相連,南以閔行區為鄰,北和長寧區接壤,地理位置優越,是通往其他省份的主要幹道。


該區發展完善,內有多間全國高等學府,如上海交通大學、華東理工大學和上海師範大學等,涵蓋各大學科,素有「上海科教文化核心區」之稱。


新盤較少 主打二手

楊悅晨指,徐匯區新樓供應少,主要集中於二手市場,單位戶型以三房戶為主,面積由140至200方米。


目前,該區平均每方米樓價約5.2萬元,個別新樓盤每方米叫價高達8萬元。


浦東區:匯聚外國專才

上海市區新樓供應少,市政府近年加快拓展周邊的地區,其中浦東區被視為重點項目之一。該區與南匯區合併之後,土地面積急增數倍,新型住宅陸續落成,吸引投資客入市。


樓價每方米4萬

上海自貿區亦設於浦東區,涵蓋外高橋、洋山及上海浦東機場等區域,同時從外國引入專業人士,造就更多就業機會,從而增加住屋需求,帶動浦東樓價。


楊悅晨表示,浦東區樓價比市區低水,現時每方米逾4萬元,單位售價比徐匯區低水,入場價較易負擔。至於戶型方面,該區的三房戶受市場歡迎,面積由140至180方米。



上海各區住宅二月樓價


上海新盤樓價走勢

Source from orientaldaily.on.cc


環球置業生活:吉隆坡「置」旺租回報5厘


吉隆坡單位回報吸引。



【東方日報專訊】近月環球金融市場不穩,東南亞多國貨幣已由高位累挫三至四成,匯價低水,吸引海外物業投資者入市。其中,馬來西亞經濟發展穩健,住屋需求強勁,近年樓價持續上揚,首都吉隆坡樓市暢旺,租務市場受追捧,市中心分層公寓回報可達5厘。


東南亞多個國家匯價低企,其中馬元更跌至多年新低,令海外買家重燃對入市當地物業的興趣。另外,馬來西亞有不少華人聚居,大家同聲同氣,部分投資者選擇買樓作退休之用,又可將單位出租,賺取租金回報,一舉數得。


去年樓價上漲逾半成

吉隆坡交通、康樂及消閒配套齊備,住屋需求強勁,帶挈樓價由金融海嘯後谷底反彈,近年走勢相當凌厲,五年間全國樓價已升逾57%,平均每年錄約一成升幅。首都吉隆坡升幅亦強勁,過去一年樓價上漲5.3%。


海外公司客帶旺租市

吉隆坡經濟發達,樓市暢旺,有不少大型企業及跨國公司進駐,公司客對租盤單位需求殷切,因而市中心的分層公寓出租率強勁,收租回報吸引,分層公寓租金回報可達5厘,個別最高更可近6厘,較東南亞其他國家首都物業回報可觀。


再者,馬來西亞政局穩定,消費物價相宜,加上多華人聚居,種種理由均吸引港人入市。目前如市中心或領事館區的Ampang,均屬吉隆坡一線地段,質素優越、實用面積約700方呎的新盤細單位,入場費僅300餘萬港元已有交易,實用呎價約4,000餘港元,較香港許多市中心樓盤划算。


市中心新盤僅售330萬起

按常理,各國首都的一線地段,尤其核心區域的樓價最高,因而拖低租金回報率,惟吉隆坡近年樓價節節向上,加上匯聚多國企業,公司客對住屋需求強勁,在供應短缺下,公司客願以高價承租優質單位,因此,市中心住宅租金回報仍企穩5厘的高水平。


實用呎價4千餘元

吉隆坡即使黃金地段的新盤,樓價亦平易近人,以馬來西亞知名發展商打造的Tropicana The Residences為例,項目位處商業區矜貴地段,離著名地標雙子塔僅約200米步程,各式配套如鐵路、車站、大型商場林立,十足十如香港中環。


Tropicana基座為五星級酒店W Hotel,屬酒店上蓋的服務式住宅項目,豪宅級質素的新盤,細單位售價僅約170萬馬元(約330萬港元)起,實用呎價約4,000餘港元,較香港不少豪宅盤做價可謂天壤之別。


Tropicana樓高55層,提供353個單位,屬永久業權的分層住宅,備有會所設施如泳池、健身室等,一至三房戶型實用面積約710至1,604方呎,全部單位備有雅致裝修及基本家電。


新進豪宅區Bangsar 一房近200萬上車

吉隆坡市中心周邊地帶方面,Bangsar為可選擇入市的地區之一。此區是市內知名度高的消閒住宅區,有多個購物中心及食肆,流行衣飾店林立,平日亦人頭湧湧,好不熱鬧。


環境清幽 外籍客熱租

同時,Bangsar亦是吉隆坡的新進豪宅區,有不少中高檔的樓盤物業,定位與中環的蘇豪區相近似,位置旺中帶靜,居住環境甚佳。


Bangsar是市內熱門的居住區域,個別一房單位入場費親民,近200萬至300萬港元已有盤揀,因環境清幽,客源反而多為外籍客承租,租金回報達5厘水平,相當不錯。


領事館區Ampang具潛力

至於與Bangsar定位相似的Ampang領事館區,同樣深受外籍客歡迎,該區鄰近市中心地帶及各國領事館,環境高檔舒適,多為中低密度住宅,設備完善,住宅公寓升值潛力被看高一線,一個質素不俗的一至兩房戶,實用面積約700至800方呎,入場費約220萬港元。



吉隆坡亞羅街食肆雲集,受當地居民及旅客歡迎。


馬來西亞樓價指數走勢

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恒地申強拍紅磡舊樓

【東方日報專訊】恒地(00012)就旗下紅磡黃埔街1至21C號及必嘉圍80至86號舊樓項目,向土地審裁處申請強拍,整個地盤分為5個地段,申請人持有業權份數由約80.36至87.5%,現有物業估值逾9.13億元。另據消息稱,該集團正進行收購的尖沙咀香檳大廈,新近進一步收購物業數個單位,包括一個低層F室,成交價約1,300萬元。


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嘉亨灣間隔多樣 兩房叫720萬

【太陽報專訊】藍籌屋苑向來以保值力佳見稱,是不少人上車客心水目標。港島東區西灣河指標屋苑嘉亨灣,臨海而建,加上樓齡新,單位間隔多元化,生活配套齊全,故長期獲用家追捧。

該屋苑一類實用面積約492方呎兩房單位,業主放盤叫價約720萬元,實用呎價約1.46萬元。


廳連大露台 景開揚

香港置業張國炳表示,該屋苑由5座物業組成,共提供約2,020伙住宅單位,間隔由一房至三房不等,項目有36個連平台單位及24個相連特色單位,而大部分單位可享維多利亞港及筲箕灣避風塘海景,其餘則望市景及山景。

他指出,兩房戶特別受上車客歡迎,該類單位建築/實用面積約688/492方呎,客廳採用長形設計,寬闊空間容易擺放傢俬;單位不設走廊位,間隔相對實用;客廳一端連接特大露台,可享開揚景致。

而目前正在放售的嘉亨灣兩房單位,有6座高層H室,單位建築/實用面積約688/492方呎,裝修企理,坐向西南方,外望開揚山景,目前叫價約720萬元,建築/實用呎價約10,465/14,634元。



嘉亨灣6座高層H室

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寫字樓租金明年睇漲逾3%


明年寫字樓租金被看好。



【東方日報專訊】經濟持續向好,市場預料寫字樓市道保持穩定,整體租金明年有望再升3至4%,而零售市場受惠於本地市民購買力上升及訪港旅客人數增長帶動下,第三季已有復甦?象,料明年主要街道商舖租金可回升。


高力國際報告指出,第三季續租活動主導整個寫字樓市場,雖然中資機構、銀行和律師事務所等租戶,帶動中環一帶的需求,但隨?跨國企業日益重視成本效益,預計需求只會保持平穩。


期內中環/金鐘、灣仔/銅鑼灣和港島東寫字樓吸納量上季錄負增長;但黃竹坑寫字樓吸納量則增1.9萬方呎;至於九龍東寫字樓空置率亦下降至8.5%,較前四季為低。


該行指出,第三季甲級寫字樓整體租金穩定,按季上升0.4%,雖然明年九龍東將有大量新供應,租金將會再度受壓,但整體租金明年仍有望上升3至4%。


街舖租料止跌回升5%

零售市道方面,第三季各大零售區域的主要街道整體舖租按年跌10.5%,但隨?本地消費加上旅客增長,帶動零售業於上季出現復甦?象,預料租金於第四季將跌5%,直至明年可回升3至5%。


經濟活動於第三季保持強勁,空運貨物及貨櫃吞吐量分別按年上升10.1%和4.9%,令上季貨倉整體租金上升1%。高力國際指出,由於前景樂觀及缺乏新供應之下,預料貨倉租金於明年會上升3至5%。


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西洋菜南街舖傳呎價38萬


西洋菜南街雙號地舖,面積約650方呎,由投資者交吉購入。



【東方日報專訊】舖位市場暢旺,再錄大額買賣成交。市傳旺角西洋菜南街一個雙號地舖新近以約2.5億元沽出,成交呎價高逾38萬元。


2.5億易手 9年升值八成

消息透露,上述舖位為西洋菜南街4號昌記大廈地下一個舖位,與豉油街交界附近位置,面積約650方呎,最新獲資深投資者以約2.5億元交吉購入。據了解,該舖原由一名投資者於○八年以1.38億元購入,持貨約九年帳面升值約1.12億元或逾八成。


該舖於一一年曾由鐘錶店以每月55萬元承租,隨後一五年由手袋店以每月近70萬元承租,不過今年三月份提早逾一年退租,隨後曾由手機配件店短租。


同區亦屢錄舖位成交。消息稱,花園街單號舖位,面積約1,000方呎,以約4,700萬元交吉易手。而砵蘭街單號低層舖位,面積約2,200方呎,以約1,700萬元易手。


中環涼果店舖售千九萬

其他地區舖位買賣方面,中環般咸道單號地下G號舖,面積約350方呎,以約1,900萬元售出,舖位租戶為著名涼果店。而屯門鄉事會路28至38號冠興樓地下一個舖位連閣樓,面積共約1,680方呎,透過買賣公司形式以約7,868萬元沽。


核心商業區錄逾億元寫字樓成交。消息指出,中環荊威廣場中低層戶,面積4,397方呎,以約1.15億元沽,成交呎價約26,154元。


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景隆街食店提前兩年棄租


景隆街有小食店罕有地提早22個月退租離場,現由手機配件店短租。



【東方日報專訊】核心區舖位租金由高峰回落,吸引不少食肆回歸,但經營環境仍差,部分竟提早退租。一家本地小食店於去年八月份,以每月約20萬元租用銅鑼灣景隆街地舖,為首度進駐該區,但最後因生意欠佳提早近兩年棄租遷出,租約尚餘22個月。


據了解,上述舖位為景隆街2號地下相連舖位A1及B號舖,面積約170方呎,去年由文記小食以每月20萬元承租,呎租約1,176元,租約期至一九年八月中,而上一手租戶為健康食品店,零售高峰期時月租曾高達26.5萬元。


手機店平七成簽短租

不過,消息透露,該小食店兩個月前開始將舖位以相同租金推出放頂租,惟一直未有長租租戶洽商,最終提早結業。據現場所見,該小食店已經遷離該舖位,舖位現時由手機配件店承租。


消息透露,手機配件店為短租戶,現時每月租金約6萬元,僅為小食店月租的約三成。


文記小食負責人盧劍波回覆本報指,整體零售市況較弱,故提早結束景隆街分店,坦言若租金再有下調才會考慮於區內重新搵舖。問及該舖位尚餘近兩年租約期下提早結束,是否需要賠償,他表示目前正與業主溝通中。


事實上,去年核心區街舖租金大幅回落,吸引不少承租力較低的食肆或小食店重新進駐主要街道,如景隆街與謝斐道交界兩條街,去年十一月有多達13間食肆,單在交界單邊位已並排6間地道小食店,當時同類型小食店因競爭大,更掀起「減價戰」,連平民地道食品格仔餅亦減價近五成搶客。


多寶旺舖董事總經理陳志寶稱,近年個人遊旅客數目大減,不少食肆的目標顧客由內地客轉為本地客,惟本地消費力較弱,小食店生意亦難以維持。


屯門代理舖貴50%續租

新盤市場熱鬧,帶動屯門區舖位租金走勢向上,更吸引代理行繼續高價搶租地舖。市場消息稱,屯門鄉事會路冠興樓一地舖,面積約800方呎,兩年前由大型地產代理行,以月租18萬元承租,租約將屆滿。


但由於區內續有新盤,加上有新基建將落成,該舖獲另一大型代理行擬高價搶舖,但原租客行使續租權,以月租27萬元成功續租該舖,兩年加租50%,呎租337.5元。


據了解,該舖業主去年以約6,000萬元購入上述舖位,如以現時市值約1億元計,新租金回報逾3厘。



景隆街小食店退租個案


景隆街部分舖位應課差餉租值

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